Los inquilinos podrán deducir del alquiler de un piso los gastos de las reformas

La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha presentado en el Consejo de Ministros las líneas fundamentales del proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas que el Gobierno presentará ante el Congreso. Como novedad, se incluye la posibilidad de deducir del alquiler las reformas y mejoras llevadas a cabo por el inquilino en el domicilio. El objetivo de la nueva ley, según declaró el jueves la ministra, es animar el raquítico mercado del alquiler en España a través del “equilibrio” entre arrendadores y arrendatarios. Los objetivos principales de la nueva ley son los siguientes:

  • Hacer efectivo el desahucio exprés. El procedimiento abreviado de desahucio se aprobó entre 2009 y 2011 en una serie de reformas legislativas. Pero la saturación de los juzgados ha impedido que estas reformas fuesen realmente efectivas. La nueva ley pretende poner fin a esta situación. La medida más importante en este sentido es que, a partir de ahora, pagar la deuda no pondrá fin automáticamente al procedimiento de desahucio. Según el secretario de Estado de Infraestructuras, Rafael Catalá, la intención es evitar la “picaresca en el arrendamiento” que llevan a cabo “profesionales del impago”. La nueva ley también pretende salvar la falta de personal reduciendo de dos a uno el número de agentes judiciales necesarios para llevar a cabo el procedimiento, lo que, en principio, permitiría a los juzgados ejecutar el doble de desahucios con el mismo número de empleados. Además, el juez podrá ordenar el desahucio si el demandado no comparece, y el proceso podrá finalizarse con un auto del Juez en lugar del decreto del secretario judicial necesario hasta ahora.
  • Liberalizar las rentas y los contratos. Hasta ahora, las rentas debían actualizarse con base en el Índice de Precios al Consumo. La nueva ley permitirá que los nuevos contratos fijen libremente el procedimiento de actualización de rentas. También permitirá al arrendatario renunciar expresamente al derecho de adquisición preferente del inmueble que poseía en los contratos de menos de cinco años. A falta de acuerdo, este derecho seguirá en vigor. La nueva ley también reduce de cinco a tres años el plazo de prórroga obligatoria de los contratos, mientras que la prórroga tácita pasa de tres años a uno. Las fianzas también pasan a revisarse cada tres años, en lugar de cinco como hasta ahora.
  • Facilitar que el propietario pueda recuperar el piso. Hasta ahora, el propietario podría recuperar la vivienda para usarla como residencia habitual suya o de sus familiares únicamente si así constaba en el contrato. Con la nueva ley, el propietario podrá recobrar el inmueble en todos los casos: bastará con avisar al inquilino con dos meses de antelación.
  • Permitir el desahucio en caso de venta del inmueble: Hasta ahora, el comprador de un piso alquilado debía mantener el contrato existente hasta un mínimo de cinco años. A partir de ahora, la obligación solo se mantiene en los contratos inscritos en el Registro de la Propiedad. Este procedimiento, que seguirá sin ser obligatorio, ha sido poco utilizado hasta ahora por su coste y complejidad burocrática. La nueva ley pretende abaratar y facilitar la inscripción.
  • Ventajas para el inquilino: A pesar de que la intención de la ley es hacer más atractivo el alquiler para los propietarios de inmuebles, Pastor ha indicado que la reforma es “ventajosa” para los inquilinos al facilitar el desistimiento del contrato por parte de los arrendatarios. Hasta ahora, en los contratos por más de cinco años, el arrendatario podía desistir a partir del quinto año con un preaviso de dos meses. La nueva ley amplía la posibilidad de desistimiento a los contratos de más de tres años y reduce el preaviso a un mes.
 Fuente: “El País”

La importancia de los testamentos

El precio no debería ser un inconveniente para elaborar un testamento. La tarifa más habitual es 40 euros, y si el texto es algo más complejo, la minuta puede ascender a 80 euros. Se trata, por tanto, de un trámite accesible económicamente. Sin embargo, lo de dejarlo todo atado y bien atado no es una práctica demasiado extendida en España. Así lo refleja un estudio de Optima Financial Planners. Una de las conclusiones de este trabajo es que solo el 15% de los españoles deja hecho su testamento antes de morir. La desidia a la hora de poner por escrito los últimos deseos llevó a que entre 2000 y 2008 el Estado heredase más de 54 millones de euros de personas que no habían testado y que no tenían parientes más próximos del cuarto grado. Además, lo de testar no es un problema de clase: en España, el 47% de los grandes patrimonios asegura que la sucesión es causa de conflicto; se trata del tercer porcentaje más alto del mundo.

Si caro no es, hacer testamento tampoco es complicado. La facilidad del trámite no evita que, aunque en España se realizan 570.000 testamentos al año, muchos de ellos no dejan las cosas bien resueltas: hijos que se pelean, ancianas que legan su fortuna a su mascota, chantajes…

Según explican desde el Consejo General del Notariado, además de algunas formas muy poco usadas (testamento militar, marítimo y notarial cerrado), son dos los testamentos que se pueden hacer: el ológrafo y el notarial abierto. El primero es el que hace el testador por sí solo escribiéndolo de su puño y letra, con expresión del año, mes y día en que se redacta. La falta de cualquiera de estos requisitos o de la firma del testador lo hace nulo. Inconvenientes: pueden incumplirse los requisitos legales; los herederos tienen que seguir un complejo procedimiento judicial para comprobar la autenticidad del testamento y protocolizarlo; se puede perder o destruir…

Por su parte, el testamento notarial abierto, gracias a la intervención del notario (que normalmente informa y asesora), garantiza que se cumplen todas las formalidades legales y que el contenido del testamento sea ajustado a derecho. Es el notario quien conserva el testamento original —el testador se queda con una copia— y lo inscribe en el Registro General de Últimas Voluntades. Para hacer este testamento basta acudir al notario con el socumento nacional de identidad (DNI) —salvo en algunos casos, no es necesaria la presencia de testigos— y explicar cómo se quiere dejar el patrimonio. Tampoco es necesario hacer un inventario de los bienes.

El coste de hacer testamento está entre 40 y 80 euros

En el testamento no es obligatorio especificar en qué bienes se concreta la parte de cada uno de los herederos. Pero hay que respetar los mínimos: son las llamadas “legítimas”, las que les corresponden a los herederos forzosos: descendientes, ascendientes y cónyuge (las normas sobre ellos no son iguales en toda España: dependen de la regulación de cada comunidad autónoma). De forma general, si hay hijos, es obligatorio dejar —las causas para desheredar son muy específicas— dos tercios de la herencia a los hijos y descendientes. Un tercio de estos dos se han de repartir por partes iguales a los hijos, y el otro (el llamado de mejora), a los hijos y/o nietos. Este tercio se puede distribuir libremente entre ellos o dejárselo a uno solo de los descendientes. Para el viudo o la viuda queda, como mínimo, el tercer tercio de la herencia en usufructo.

Miedo a pensar en la muerte

Cuando alguien muere, no deja hecho testamento y no tiene parientes más próximos del cuarto grado, es el Estado el que hereda sus bienes. En estos casos, dos tercios del caudal van a instituciones benéficas, y el resto, a cancelar deuda pública.

Las causas por las que no se realizan testamentos, según Optima, son tres: por aprensión a pensar en la muerte, porque se piensa que el trámite es complicado y porque se considera muy caro.

En los grados de parentesco existen cuatro grupos. En el primero estarían los descendientes, cualesquiera que sea su filiación (legítima, natural o ilegítima no natural), o adoptados menores de 21 años. El grupo II lo integran los descendientes y adoptados no incluidos en el grupo anterior (los de 21 o más años), cónyuges, ascendientes o adoptantes de cualquier edad. El grupo III incluye a los colaterales de segundo y tercer grado (ascendientes o descendientes por afinidad). Y en el grupo IV estarían las demás personas no incluidas en alguno de los grupos anteriores.

¿Cuál es el testamento más habitual en un matrimonio con hijos? El más frecuente es el denominado “del uno para el otro, y después para los hijos”. Según explican desde Optima, en este testamento se da el usufructo universal de los bienes al viudo o la viuda para que mientras viva este tenga derecho a residir en la casa y utilizar el patrimonio, aunque no podrá vender nada que sea del fallecido sin que todos los hijos presten su consentimiento.

Es habitual, para evitar problemas, añadir la llamada “cautela Socini”: si alguno de los hijos no acepta que su padre o madre viudos reciban el usufructo de todos los bienes, este hijo pierde todo lo que no sea la legítima estricta en beneficio de los demás hermanos que sí la acepten. Es importante saber que, como explican desde el Notariado, cada uno de los cónyuges ha de otorgar este testamento por separado (son documentos individuales) y que el viudo o viuda siempre podrá disponer libremente de su mitad de gananciales, porque esa mitad no la recibe por herencia del fallecido, sino que era ya suya con anterioridad.

Son muchos los problemas de herencia que pueden surgir por falta de testamento (se puede testar desde los 14 años, pero se recomienda hacerlo en el momento en que se tenga una propiedad). Y la mayoría se desconocen. Respecto a las parejas de hecho, explican desde Optima, existe un gran desconocimiento. Aunque en algunas comunidades autónomas tienen derechos más amplios, la norma general es que carecen de derechos sucesorios y que si no están siquiera inscritas carecen también de derechos fiscales (bonificaciones, reducciones…). Se pueden dar casos, por ejemplo, de parejas de hecho no registradas que si compran piso entre los dos y no realizan testamento, al fallecer uno de ellos, los derechos sobre la vivienda recaen en los padres del fallecido. El testamento evita igualmente que hereden personas no deseadas por el fallecido y se impide que, ante la falta de herederos, los bienes se los quede el Estado o la comunidad autónoma.

Si no hay testamento, habrá que formalizar lo que se denomina una “declaración de herederos”, que es un documento público que define quiénes son los parientes con derecho a la herencia. Para ello, hay que llevar una serie de documentos (DNI del fallecido, certificación de defunción, certificado del Registro de Actos de Última Voluntad, Libro de Familia, al menos) y dos testigos, en principio, que conozcan a la familia del fallecido, pero que no sean parientes. Si, según la ley, los herederos son otros (hermanos, hijos de hermanos o parientes de grado más lejano), la declaración de herederos la tiene que hacer el juez.

Fuente: “El País”

El Gobierno agiliza el ‘desahucio exprés’ de los inquilinos para hacerlo efectivo

El Gobierno aprobará este viernes en el Consejo de Ministros una serie de medidas que pretende hacer efectivo el conocido como desahucio exprés. Este procedimiento, mediante varias normas aprobadas entre 2009 y 2011, permite que la Justicia pueda aprobar un desahucio pasados diez días del primer impago. Su falta de efectividad ha llevado al Ejecutivo a reformar la Ley de Enjuiciamiento Civil para agilizar aún más el procedimiento. En una presentación ante la prensa, la ministra de Fomento, Ana Pastor, indicó que la principal intención de la nueva ley es “que exista un equilibrio entre el arrendador y el arrendatario”.

La nueva ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Alquiler de Viviendas, cuyas líneas básicas ya anunció el Ejecutivo en mayo, tiene como objetivo dar gas al raquítico mercado del alquiler en España, muy por debajo de la media de la Unión Europea. La ministra afirmó este jueves que la reforma “beneficia al arrendatario” al permitirle abandonar la vivienda con un mes de preaviso sin pagar indemnización.

Solo hace falta un funcionario

La ley reduce de dos a uno el número de funcionarios necesarios para proceder a un desahucio, lo que, en principio, permite que un mismo juzgado pueda hacerse cargo del doble de procesos. Además, hasta ahora, el pago de la deuda ponía fin automáticamente al procedimiento de desahucio; la nueva ley eliminará esa posibilidad. Según el secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, Rafael Catalá, la modificación tiene como objetivo evitar la “picaresca en el arrendamiento” que llevan a cabo “profesionales del impago”.

Además, como estaba previsto en el anteproyecto presentado en mayo, tanto inquilino como arrendatario podrán pactar de mutuo acuerdo la actualización de las rentas, en lugar de la revisión automática acorde a la inflación. La nueva ley también permitirá al arrendatario renunciar al derecho de compra preferente de la vivienda en los contratos de duración inferior a cinco años, aunque este derecho seguirá en vigor si no hay acuerdo.

Desahuciar si no se registra el contrato

La ley también permite a los compradores de una vivienda alquilada proceder al desahucio si el contrato no consta en el Registro de la Propiedad. Hasta ahora, el comprador de la vivienda debía honrar el contrato existente hasta que se cumpliesen cinco años del mismo, aun sin estar registrado. El registro seguirá sin ser obligatorio, aunque la ministra recordó que los inquilinos “también pueden hacerlo”.

La reforma permitirá al propietario recuperar en todos los casos la vivienda si la necesita para sí o sus familiares directos con un preaviso de dos meses. Hasta ahora ese supuesto debía constar en el contrato.

Ventajas fiscales para las empresas que alquilen

El Ejecutivo quiere “canalizar el ahorro privado hacia la inversión en inmuebles”, según palabras del secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ferré. Los mayores cambios en el anteproyecto de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Alquiler de Viviendas con respecto al boceto presentado en mayo corresponden precisamente a la fiscalidad de las empresas que se dediquen al alquiler de inmuebles.

Así, se facilita a las empresas acceder al régimen fiscal especial de arrendamiento de viviendas, que permite una bonificación de hasta un 90% en el Impuesto de Sociedades. Para acceder solo se necesitará tener disponible un mínimo de ocho viviendas (diez antes de la reforma) durante tres años (siete anteriormente).

La ley también extiende las exenciones por alquiler de vivienda al Impuesto sobre la Renta de los no Residentes. A partir de ahora, los no residentes en España podrán obtener una exención de hasta un 100% en el impuesto. Esto no se extiende a las entidades residentes en paraísos fiscales.

Pero, sobre todo, el Gobierno quiere fomentar las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), una figura jurídica creada en 2009 y cuyo objetivo es la inversión en activos urbanos para su alquiler. La nueva ley exime de impuestos las rentas obtenidas por estas sociedades.

Fuente: “El País”